こんにちは、はっしーです。
さて、今回「LIFULL HOME'S不動産売却査定×はてなブログ ＃家を売る 特別お題キャンペーン」が行われているということで、以前から書こう書こうと思っていた前居売却について書きたいと思います。
以前の住居は私の実家のすぐ近く、街とも言えず田舎色を大きく残す地域でした。
市街化調整区域(語句説明は末尾に記載)という区分の地域で住居建築には「当該地域小学校区に10年以上居住歴のある者」という条件がありました。(地域により条件は異なります。)
実家に10年以上住んでいたので同地域出身としてすぐに建築許可がおりました。市街化調整区域のメリットは条件を満たすものであれば安価な土地を手に入れることができることでしょうか。
土地が安価で手に入るということは建物や設備にお金をかけることができる、ということですね。家を建てた当時はかなり建物にこだわって建てることができました。それが今から10年前の話です。
そして住み始めて5年ほど経った時に、母が病気で急死し、残された実家の人たちといくつかのトラブルが勃発し疲弊することとなり関係を断つこととなりました。
少ししんどい話になってすみません。
っと、色々あったことでその地域から離れることを決意をしたのが2021年12月。
不動産売却について情報を集め、2022年1月A社に査定を依頼しました。
コロナ禍により建築資材の高騰があり築7年の家、
A社の査定額は！！買った金額より高い査定！という事で売却活動を開始しました！ 専属専任媒介契約(語句説明は末尾に記載)で契約することとなりました。
インターネット上の不動産売却サイトにも掲載されPRもしていただいたのですが、一向に内覧の申し込みどころか問い合わせすらない状態が数カ月続きました。
理由は簡単、市街化調整区域です。
地域の高齢化は進み、Uターンで戻ってこられる人も少なかったのです。
建物はそれなりにお金がかかった12畳の防音室(グランドピアノを置いてた)であったり1.75坪タイプのお風呂場など目玉はあったのですが人がいないのであれば売れないのは道理ですね。。。
不動産A社さんも、最初は近隣に分からないように売却活動をしたいと思っていたため少し遠方の会社さんであったため土地勘もあまりなかった様子でしたので契約を更新せずに近隣の大手不動産B社さんに契約しなおしましたそれが2022年3月。
そこから再びウェブサイトやポスティング、B社さんの顧客ネットワークを使って売却活動をしてもらいましたが、やはり市街化調整区域、数件の問い合わせがあったものの
売れるかな、売れないかなとドキドキしながらウェブでのお気に入り物件のカウントとにらめっこする日々が1年続きました。
そして動きがあったのは2023年3月！！
内覧の申し込み→内覧→売却決定！！怒涛のスピード感をもって売却が決定しました。多少値引きの交渉もあり当初の標榜金額より少しさがってしまいましたが、築8年(売却活動開始時は7年)で住んだ家賃分が全額回収し次の家の頭金もできたのは大きかったです。
売却が決定してからは相手さんのローン審査などを進めてもらいつつスケジュールを調整し5月に引き渡しが決定しました。
売却が決定して相手のローン審査がおりるかどうかという経過報告が一番心配になったことです(失礼)、ネットバンクのローン審査全滅、都市銀行全滅と聞いた時には生きた心地がしませんでした。。。神頼みしつつ地方銀行の審査が通った時には本当に安堵しました。
その後ローン実行と売買契約を行うために銀行の会議室でひたすら説明＆書類作成をして契約締結となりました。
仮住まいの手配や引越手続き、新居の建築打ち合わせなど2023年はあっという間に過ぎて今に至ります。
市街化調整区域を売るというのは当時ネットでもたくさん調べましたが気持ち的なかなか骨の折れる日々でした。不動産売却は家のポテンシャルだけではなくやはり立地条件が大いに関係するということがよく分かりました。
さらに売却後の2024年初めの確定申告は売却利益分の税金計算が大変でした。家の建築にかかった費用や領収書、売却にかかった費用の領収書はすべて保管していたのですがそれでも資料作成は時間がかかりました。
今住んでいる地域は県の計画都市内ですが、その立地は山奥です(笑)←懲りてない
山奥とはいえかなり整備された街並みなので気に入っていますが、車が必須の地域です。歳を取って身動きがとりにくくなった時にはどうなるか…色々考えることは尽きません(汗)
用語説明
・市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）は、日本の都市計画における特定の土地利用区分です。この区域は、都市計画法に基づき、市街地の計画的な整備を図るために設けられたものです。市街化調整区域の主な目的は、無秩序な市街化を防止し、農地や自然環境の保全を図ることです。
主な特徴
1. 開発の制限:
- 市街化調整区域では、新たな都市的な開発（住宅地や商業施設の建設など）が厳しく制限されています。
- 開発を行うためには、原則として特別な許可が必要です。許可の基準は非常に厳格で、一般的には既存の農地や森林を保護する目的が重視されます。
2. 農地や自然の保護:
- この区域は、農業や林業の継続や自然環境の保護を優先する地域とされています。
- 農地の利用や農業関連施設の設置は、比較的容易に許可されることがあります。
3. 市街地の計画的発展:
- 市街化調整区域を設けることで、都市の無秩序な拡大を抑制し、市街地の計画的な発展を促進することが目的です。
4. 既存の開発:
- すでに市街化調整区域内に存在する建物や施設は、原則としてそのまま維持されますが、新たな拡張や再開発には制限がかかることがあります。
具体例
市街化調整区域は、都市の外縁部や、都市と農村が接するエリアに設定されることが多いです。たとえば、都市の中心部から少し離れた郊外や、農業が盛んな地域で見られます。これにより、都市の中心部での集中的な開発が促進され、郊外や農村地帯の無計画な拡張が抑えられます。
市街化区域との対比
市街化調整区域とは対照的に、「市街化区域」は、積極的に開発を進めるエリアとされており、住宅や商業施設の建設が比較的自由に行える地域です。市街化区域と市街化調整区域の境界を明確にすることで、都市の計画的な発展が図られています。
このように、市街化調整区域は、都市の無計画な拡大を防ぎ、農地や自然を保護するための重要な役割を果たしています。
・専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）は、不動産取引において、売主（または貸主）が不動産会社（宅地建物取引業者）に物件の売却や賃貸の仲介を依頼する契約形態の一つです。この契約は、不動産会社に独占的な仲介権を与えるもので、特定の特徴と義務があります。
主な特徴
1. 独占的な仲介権:
- 専属専任媒介契約を結ぶと、売主は他の不動産会社に同じ物件の仲介を依頼することができなくなります。
- 売主自身が買主（借主）を見つけた場合でも、不動産会社を通じて取引を行う必要があります。つまり、売主自身で直接取引をすることはできません。
2. 情報提供の義務:
- 契約を結んだ不動産会社は、売主に対して一定の頻度で活動報告をする義務があります。具体的には、少なくとも1週間に1回の頻度で、売却（または賃貸）の進捗状況や市場の動向を報告しなければなりません。
3. レインズへの登録:
- 不動産会社は、契約を結んだ物件を「指定流通機構」（レインズ：Real Estate Information Network System）に5営業日以内に登録する義務があります。
- レインズへの登録により、他の不動産会社にも物件情報が共有され、広く買主（借主）を探すことが可能になります。
4. 契約期間:
- 専属専任媒介契約の有効期間は最長で3か月です。契約期間が終了する前に、売主と不動産会社の合意があれば、契約を更新することができます。
他の媒介契約との比較
- 専任媒介契約:
- 専任媒介契約では、売主が不動産会社に対して独占的な仲介権を与える点は専属専任媒介契約と同じです。
- しかし、売主自身が直接買主（借主）を見つけて取引を行うことが許されるため、専属専任媒介契約よりも自由度が高いです。
- 情報提供の義務は2週間に1回です。
- 一般媒介契約:
- 一般媒介契約では、売主が複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能です。また、売主自身で買主（借主）を見つけて直接取引することもできます。
- 不動産会社に情報提供の義務やレインズへの登録義務はありません。
まとめ
専属専任媒介契約は、不動産会社にとって独占的な仲介権を持つことができ、売主にとっては確実に情報提供が受けられるため、物件の売却や賃貸が効率的に進むことが期待されます。ただし、売主自身での直接取引が制限されるため、契約内容を十分理解した上で選ぶことが重要です。
この説明は専属専任媒介契約の概要を簡単に述べたものです。具体的な契約条件や義務については、不動産会社や専門家に相談することをお勧めします。
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